Pablo López
Especialista de desarrollo urbano, CAF - banco de desarrollo de América Latina y el Caribe -
América Latina y el Caribe es una región compuesta por una diversidad de países, cada uno con sus características geográficas, culturales, económicas y sociales que los hacen únicos. Sin embargo, existe un reto común al que se enfrentan muchos de ellos, compartido también por otras regiones en el mundo, y que es el precio creciente de la vivienda y la consecuente dificultad para que muchas personas y familias no puedan acceder a un hábitat adecuado.
Se estima que en América Latina y el Caribe, el déficit habitacional cuantitativo afecta a más de 23 millones de personas y el déficit cualitativo (deficiencias de materiales, cantidad de servicios básicos que llegan a la vivienda, etc) a más de 46 millones de personas, cifras que, sumadas, representan casi un tercio de los pobladores urbanos de América Latina y el Caribe. Este problema es especialmente pronunciado en las zonas urbanas, donde la demanda de vivienda suele superar a la oferta, lo que hace subir los precios y dificulta la creación de opciones de vivienda más asequibles.
Una característica importante por destacar de estas brechas en el acceso a la vivienda es que ellas se profundizan si se consideran aspectos vinculados a la etnia y el género. Sólo para ilustrar este hecho, se puede señalar que más del 57% de los afrodescendientes e indígenas en entornos urbanos viven en barrios informales o que solo el 25% de los propietarios de vivienda en la región son mujeres. En algunos países también se observan inequidades muy marcadas en términos de acceso a servicios básicos. Por ejemplo, en Colombia, Bolivia y Uruguay, la población indígena o afrodescendiente sufre de dos a tres veces más la carencia de agua que el resto de la población.
Cerrar estas brechas requiere intervenciones de políticas en múltiples dimensiones que involucren aspectos ambientales, económicos y financieros, regulatorios y de planificación, y también perspectivas de género e inclusión. Entre las intervenciones claves son muy importantes aquellas que permitan mejorar los ingresos de las personas, pero también abaratar los costos de producción de vivienda. Una parte importante de los componentes de esta estructura de costos es excesivamente alta en la región. Por ejemplo, en muchas ciudades, el precio de la tierra, componente clave en los costos finales de construcción de viviendas, suele duplicarse cada 6 a 10 años, mientras que los ingresos medios de un hogar de América Latina lo hacen cada 80 años aproximadamente. Los costos de los materiales de construcción como por ejemplo el acero o el cemento son también elevados en muchos países América Latina y el Caribe, lo cual plantea barreras importantes a los desarrolladores inmobiliarios o a las propias familias, para la construcción de viviendas asequibles y de calidad.
Sin pretender ser exhaustivo en el abordaje, se pueden señalar algunas recomendaciones para mejorar la asequibilidad de la vivienda en la región.
- Estimular el crédito hipotecario: en promedio, el crédito hipotecario es poco profundo en la región (8% del PIB regional), muy por debajo del promedio europeo (37%) y del de Estados Unidos (70%). Se debe estimular este instrumento porque es imposible abordar el tamaño del déficit solamente con recursos públicos. En un contexto de mayor acceso al crédito hipotecario, las opciones de financiación más asequibles para los hogares de bajos ingresos, como hipotecas subvencionadas o programas de microfinanciación, pueden tener mayor alcance y efectividad.
- Mejorar la planificación y diseño urbanos: la planificación y el diseño urbano pueden desempeñar un papel fundamental en la creación de más opciones de vivienda asequible promoviendo un desarrollo más denso y compacto y una zonificación de uso mixto, controlando de manera racional la expansión de las manchas urbanas. Cuanto más suelo edificable o construible pueda habilitarse, mayores son las posibilidades de encontrar una oferta que satisfaga la demanda.
- Estimular el ajuste de tierras y reforma del impuesto sobre bienes inmuebles: muchos países latinoamericanos tienen sistemas complejos de propiedad de la tierra, lo que puede dificultar la movilización de tierras para viviendas asequibles. Los gobiernos pueden poner en marcha programas de reajuste de tierras para regularizar la tenencia y facilitar la construcción de viviendas asequibles. La reforma de los impuestos sobre la propiedad también puede ayudar a reducir la carga de los impuestos sobre la propiedad para los hogares con bajos ingresos.
- Promover mejores diseños, y el uso de materiales y tecnologías de construcción innovadores: el diseño y ejecución de las infraestructuras debe considerar los riesgos y efectos del cambio climático. El diseño resiliente y bajo en carbono se presenta como una oportunidad para incrementar la resiliencia de la infraestructura y disminuir su impacto ambiental. Adicionalmente se debe incorporar estrategias bioclimáticas y de sostenibilidad desde el diseño de los proyectos que permitan reducir el uso de energía y el consumo de agua. El uso de materiales y tecnologías de construcción innovadores, como las viviendas prefabricadas, puede reducir el coste de la construcción manteniendo los estándares de calidad requerido para una vivienda adecuada.
El listado anterior es solo una pequeña muestra de las opciones de políticas que deben plantearse para abordar los retos complejos y polifacéticos a los que se enfrenta el sector de la vivienda en América Latina. Es clave partir de un buen diagnóstico para identificar las mejores opciones y la secuencia de políticas, pero también es muy importante una visión integral de la problemática que contemple todas las dimensiones señaladas y trascienda la mirada estrictamente sectorial de la producción de la vivienda.
Estos y otros temas vinculados al sector serán tratados por CAF en el 5to Foro de Vivienda de América Latina y el Caribe, a realizarse en la ciudad de Bogotá desde el 31 de agosto hasta el 2 de setiembre. El Foro constituye uno de los espacios más importantes en la región para discutir los temas de vivienda, y en el que se estima convocar de manera presencial y virtual, alrededor de 900 participantes de diferentes países de la región y el mundo. Se contará con la presencia de ministros, alcaldes y altas autoridades de la región, empresarios, lideres sociales, académicos, organismos multilaterales y agencias internacionales, por lo cual, se espera un ambiente muy propicio para intercambiar ideas y miradas y proponer soluciones al enorme reto de cerrar las grandes brechas en materia de vivienda que enfrenta la región.
