Pablo López
Especialista de desarrollo urbano, CAF - banco de desarrollo de América Latina y el Caribe -
La crisis de vivienda en América Latina y el Caribe es una realidad incuestionable que afecta a millones de personas. Según varios estudios realizados en los últimos años, un tercio de los habitantes urbanos de la región viven en condiciones inadecuadas, ya sea por déficit habitacional cuantitativo o cualitativo. La dificultad para acceder a una vivienda a precios accesibles y de calidad es cada vez mayor.
De acuerdo con el informe RED de CAF 2017 “Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina”, si los hogares latinoamericanos destinaran el 30 % de sus ingresos al consumo de servicios habitacionales, necesitarían más de 30 años de ahorros para adquirir una vivienda de 60 m2 de precio mediano. Enfrentar este problema requiere de un abordaje desde varias dimensiones, contemplando aspectos ambientales, económicos, financieros, regulatorios y de planificación, entre otros, que faciliten una mayor oferta de vivienda asequible tanto en propiedad como en alquiler. Ante el creciente problema para acceder a la vivienda, el alquiler social emerge como una alternativa prometedora que merece especial atención y análisis.
Tradicionalmente, la región se ha caracterizado por una fuerte preferencia cultural hacia la vivienda en propiedad. De un análisis de las encuestas de hogares en 19 países de América Latina y el Caribe comisionado por CAF, se desprende que en la región hay más propietarios que inquilinos, aunque con casos extremos como Panamá (85 % propietarios) y Colombia (42 % de inquilinos). La mayoría de los países han mantenido altos porcentajes de propietarios, en parte debido a políticas que han favorecido la compra de vivienda. Sin embargo, esta tendencia está cambiando gradualmente.
A lo largo de los últimos 20 años, en la mayoría de los países analizados disminuyó el porcentaje de hogares propietarios, destacándose Colombia, República Dominicana, Chile y Uruguay entre los países con caídas muy pronunciadas (22%; 14%, 13%y 12% menos de propietarios respectivamente). Este cambio se debe a diversos factores, incluyendo el encarecimiento de las viviendas, el aumento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, las cambiantes necesidades y composiciones de los hogares modernos, entre otros. Frente a ello, el alquiler se convierte en una alternativa cada vez más buscada, aunque también representa un porcentaje importante en los ingresos de los hogares. En promedio, los hogares inquilinos de América Latina y el Caribe destinan aproximadamente el 20 % de su presupuesto mensual al alquiler de la vivienda. Ese porcentaje se ubica entre el 17 % y el 23 % en la mayoría de los países, pero en algunos casos es notoriamente superior (Colombia, 36,2%) y en otros significativamente inferior (Chile 13,1%).
En este contexto, el alquiler social se presenta como una opción viable para abordar los desafíos de vivienda en la región, especialmente para los grupos más vulnerables. El concepto se refiere a un modelo de provisión de vivienda asequible que busca ofrecer opciones de alquiler a precios por debajo del mercado para personas y familias de bajos ingresos o en situación de vulnerabilidad. La provisión de este modelo puede ser efectuada por entidades públicas, organizaciones sin fines de lucro, cooperativas o incluso empresas privadas que reciben incentivos para ofrecer este tipo de vivienda. Esta modalidad, ofrece flexibilidad, accesibilidad y la posibilidad de vivir en zonas mejor ubicadas, cerca de fuentes de empleo y servicios esenciales. Además, puede ser una solución más rápida y eficiente que la construcción masiva de viviendas nuevas para la venta.
Sin embargo, el desarrollo del alquiler social en América Latina y el Caribe enfrenta varios obstáculos. Desde el lado de la demanda, existen barreras tales como la falta de hábitos de pago regular por parte de las poblaciones de los estratos socioeconómicos más bajos, dificultades en la convivencia en conjuntos multifamiliares y el desconocimiento de las opciones disponibles, entre otros aspectos. Desde la oferta, los inversionistas enfrentan desafíos como la falta de un marco regulatorio claro, dificultades para medir el impacto social y la rentabilidad financiera, y la limitada disponibilidad de proyectos de alta calidad.
A pesar de estos retos, están surgiendo iniciativas innovadoras en toda la región. En México y Brasil, por ejemplo, algunos municipios están reconvirtiendo viviendas abandonadas o deterioradas para el mercado de alquiler social. Chile y Colombia han implementado programas de subsidio al alquiler, aunque aún no han alcanzado una escala significativa. También está emergiendo el modelo de "vivienda pública en arriendo", que puede ser gestionado por privados, abriendo nuevas oportunidades de colaboración público-privada.
La inversión de impacto se perfila como una herramienta crucial para impulsar estos proyectos. Este modelo busca generar un impacto social positivo, además de un retorno financiero, lo que lo hace ideal para el sector del alquiler social. Sin embargo, para atraer más inversión privada, es necesario abordar las barreras existentes y crear un entorno propicio para estos proyectos.
Con el objetivo de explorar estas oportunidades y desafíos, se llevará a cabo el próximo 15 de agosto en Barranquilla, Colombia, el Laboratorio de Vivienda (ViLab) "Estrategias de Inversión y Desarrollo en Arrendamiento Social: Desafíos y Soluciones" organizado por CAF, Habitat para la Humanidad y la Fundación Santo Dominigo. Este seminario y taller estratégico reunirá a expertos, inversionistas, funcionarios públicos y representantes de organizaciones sin fines de lucro para discutir y proponer soluciones innovadoras en el campo del alquiler social. El evento, que sería transmitido vía streaming, busca generar un conocimiento actualizado sobre el estado del arte de las iniciativas de alquiler social en América Latina y explorar los elementos clave para viabilizar la inversión privada en este sector. Se espera que de este encuentro surjan propuestas concretas y compromisos para avanzar en la implementación de soluciones de alquiler social en la región.
El alquiler social representa una oportunidad valiosa para abordar la crisis de vivienda en América Latina y el Caribe. Con el compromiso de los sectores público y privado, y la innovación en modelos de financiamiento y gestión, podemos avanzar hacia ciudades más inclusivas y sostenibles, donde todas las personas tengan acceso a una vivienda digna y adecuada.
