Pablo López
Especialista de desarrollo urbano, CAF - banco de desarrollo de América Latina y el Caribe -
Das cerca de 600 milhões de pessoas que vivem na América Latina e no Caribe, aproximadamente 120 milhões vivem em assentamentos, em habitações inadequadas e informais: uma média de 23 a cada 100 pessoas.
Essa realidade faz parte de um contexto mais amplo, no qual o acesso à habitação se revela algo cada vez mais difícil de alcançar para um número crescente de pessoas. De acordo com o Relatório de Economia e Desenvolvimento de 2017 do CAF (RED 2017), supondo que as famílias latino-americanas alocassem 30% de sua renda para o consumo de serviços habitacionais, precisariam de mais de 30 anos de economias para adquirir uma habitação de 60m2 de preço médio. Em um quadro como este, a proliferação de assentamentos precários na região é uma expressão extrema dos limites do mercado imobiliário para responder a esse déficit e, portanto, a sua solução estrutural demanda uma visão muito mais ampla do que intervenções focalizadas de melhoria dessas áreas, ou a oferta de novas moradias, e requer uma parceria mais efetiva entre o Estado e o mercado.
Há uma ampla experiência na América Latina em matéria de políticas habitacionais, as quais apresentam resultados com maior ou menor sucesso diante do déficit, embora nenhuma tenha sido capaz de solucioná-lo definitivamente e, em muitos casos, não tenham podido nem mesmo deter o seu crescimento. Em termos gerais, as políticas habitacionais na região abrangem um espectro amplo no que se refere ao papel do Estado, que vai desde a atuação como construtor e gerador de novas ofertas habitacionais até a função de facilitador dos mercados.
Solucionar o acesso à habitação na América Latina, especialmente para as populações mais pobres, exige uma política habitacional sistêmica, que busque destravar a oferta nesse mercado e melhorar a renda das pessoas, principalmente dos estratos socioeconômicos mais desfavorecidos. Dois exemplos servem bem para ilustrar a necessidade de refletir de forma ampla e complementar sobre as possíveis soluções em busca de uma maior eficácia e um maior alcance dos programas habitacionais. O primeiro se liga à questão do desenvolvimento do crédito imobiliário e o segundo, menos aplicado na região como solução para o serviço habitacional, ao tema do aluguel social.
Desenvolvimento do crédito imobiliário. Do ponto de vista da demanda, o principal obstáculo para o consumo efetivo dos serviços habitacionais tem a ver com o seu financiamento. Como a habitação é um ativo caro, a grande maioria das famílias precisa de acesso a crédito de longo prazo para poder financiar a sua compra. Portanto, o crédito imobiliário é um aliado estratégico da política habitacional. Sem um mercado sustentável de financiamento, as famílias de renda média e média-baixa são excluídas do acesso à moradia. A combinação entre poupança, crédito e subsídio estatal (que pode ser total em alguns casos específicos) pode multiplicar em 4 ou 5 vezes os recursos destinados a subsídios, dependendo dos números finais do programa de assistência. No entanto, os programas focados no acesso ao crédito imobiliário precisam atender a certas condições para que sejam bem sucedidos. Por um lado, um mercado imobiliário com boas engrenagens para vendas, com ofertas de unidades disponíveis e baixos custos de transação e, por outro, um financiamento a uma taxa de juros razoável e prazos de pagamento adequados. Não havendo oferta de imóveis disponíveis, um aumento da demanda das famílias terá basicamente um efeito de aumento dos preços, restringindo ainda mais o acesso. Para isso, é necessário que os custos de habitação (custo do terreno mais custos de construção) e os custos associados à transação de imóveis, incluindo impostos, sejam baixos, e que a oferta de novas unidades seja elástica aos preços (por exemplo, que os custos e as regulações para a construção de novas casas não sejam um impedimento).
Impulso do aluguel social. Em termos gerais, formas alternativas de posse, como o mercado de aluguel para famílias de baixa renda, não foram totalmente desenvolvidas na América Latina. A título de exemplo, a Europa aplica diferentes modelos nos quais o Estado poderá conceder benefícios (empréstimos com condições favoráveis, subsídios, isenções fiscais, concessões em superfícies construídas, etc.) para diferentes parcerias e empresas privadas criadas para este fim, com o compromisso de alugar casas a valores abaixo do mercado para famílias de baixa renda. Uma política de aluguel social que possa ser aplicada de forma generalizada requer um compromisso de longo prazo do Estado com o setor privado. Na Alemanha, por exemplo, o governo concede subsídios às empresas sob a forma de transferências de fundos, empréstimos a taxas abaixo do mercado e tratamento tributário preferencial em troca da colocação no mercado de unidades de aluguel de baixo custo para famílias de renda média e média baixa. Essas prerrogativas, na realidade, buscam reduzir os custos da oferta, em vez de aumentar a capacidade de pagamento das famílias. O complemento de um subsídio às famílias, por outro lado, poderia contribuir para a eficiência, ao permitir a escolha do lar de acordo com as suas necessidades e incentivar a concorrência entre moradias disponíveis. Sem o subsídio à demanda, os ofertantes não terão incentivos para melhorar as condições das unidades e atrair “seus clientes”.
Embora não existam soluções universais para o problema do acesso à moradia, e estas aqui apresentadas respondam ao contexto específico, os programas habitacionais devem identificar a melhor maneira de incorporar as forças do mercado para aumentar a oferta e o impacto desses programas. Os investimentos públicos por si só não são suficientes para aumentar a velocidade de declínio do déficit habitacional, o que, como se observou, é fundamental para a América Latina e o Caribe.
